9.7 부동산대책 총정리: 135만 가구 공급과 규제 강화, 집값은 안정될까?

착공 중심 135만 호 공급·전세대출 2억 제한, 시장은 어떻게 반응할까?

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정부는 2025년 9월 7일, '9.7 부동산대책'을 발표하며 2030년까지 수도권에만 135만 가구를 착공하겠다는 계획을 내놓았습니다. 단순한 인허가가 아닌 실제 삽을 뜬 ‘착공’ 기준이라는 점에서 공급 실행력에 대한 기대감도 높아지고 있습니다. 동시에 LTV 40% 하향, 전세대출 2억 제한, 토지거래허가구역 지정 권한 확대 등 수요 억제책도 병행되어, 부동산 시장의 흐름에 큰 전환점을 예고하고 있습니다.

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착공 기준 135만 호 공급…집이 실제로 지어지나?

기존 공급 정책의 문제점은 ‘인허가만 받고 실제 착공은 미뤄지는’ 상황이 반복됐다는 점입니다. 이번 9.7 대책에서는 ‘착공 기준’으로 전환하며 공급의 신뢰도를 높이겠다는 의지를 드러냈습니다.

정부는 2026~2030년 5년간 연평균 27만 호, 수도권에만 총 135만 가구 공급을 약속했으며, 이는 과거 공급 실적의 1.7배 수준입니다.

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LH 직접 시행, 공공이 공급 속도 주도

공급 주체는 공공이 중심입니다. LH가 민간에 토지를 매각하지 않고 직접 주택을 건설하는 방식으로, 공급 속도를 끌어올리겠다는 전략입니다. 특히 도급형 민간참여 방식을 통해 민간의 기술력은 활용하되, 공공이 주도권을 유지하겠다는 점이 특징입니다.

구분 기존	공급 방식	9.7 대책 방식
공급 기준	인허가 중심	착공 기준으로 변경
시행 주체	민간 주도	LH 직접 시행, 공공 주도
민간 참여 방식	분양 위주	도급형 민간참여 방식 병행

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도심 유휴지 활용, 입지는 좋지만 실효성은 글쎄?

도심 속 숨은 땅과 노후 공공시설을 활용한 공급도 대책에 포함됐습니다.

도시 내 30년 이상 노후 공공임대주택을 재건축하거나, 국유지·공공청사·폐교 등을 복합 개발해 입지 좋은 지역에서도 공급을 확대한다는 계획입니다. 용적률을 최대 500%까지 상향하고, 서울 위례, 서초 등지에서 수천 호 공급이 예고되어 있습니다.

하지만 대부분이 공공임대 형태일 가능성이 높아 민간 분양 아파트에 대한 수요는 여전히 해소되지 못할 것이라는 우려도 큽니다.

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재건축·재개발 활성화, 절차 단축과 주민 제안 방식 도입

정비사업 측면에서도 상당한 변화가 생깁니다. 1기 신도시 재건축은 주민이 직접 제안할 수 있게 하고, 정비사업의 일몰제를 폐지, 인허가 절차를 간소화해 5만 호 이상의 공급이 추가로 가능해질 것으로 기대됩니다.

특히 재개발·재건축 절차가 길고 복잡해 지연되던 문제를 해결하고자, 각종 행정 프로세스를 간단히 하여 빠른 공급이 가능하도록 했습니다.

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아파트 외 주거형태 확대…다양한 선택지 제시

정부는 이번 대책에서 비(非)아파트형 주택 확대도 강조했습니다. 오피스텔, 도시형 생활주택, 민간임대주택 등 비전통적 주거 유형으로 14만 호 이상 공급한다는 계획입니다. 주택 유형의 다변화로 주거 수요를 분산하고, 청년층이나 1~2인 가구에게 다양한 선택지를 제공하겠다는 의도입니다.

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강력한 대출 규제, 수요 억제 본격화

수요 억제는 이번 대책의 또 다른 핵심입니다. 규제지역 내 LTV는 50% → 40%로 하향, **수도권 및 규제지역 내 주택을 담보로 한 매매·임대사업자 대출은 아예 불가(LTV = 0%)**로 조정됐습니다.

또한 1주택자의 전세자금대출 한도도 2억 원으로 제한되며, 이는 서울 전세시장의 현실과 맞지 않는다는 비판도 나오고 있습니다.

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토지거래허가구역, 국토부 장관이 직접 지정 가능

이제 토지거래허가구역 지정 권한이 국토부 장관에게도 주어집니다. 서울, 경기, 세종 등 규제 가능성이 있는 지역에서 투기 조짐이 보이면 바로 허가구역 지정이 가능해져, 갭투자 등 투기성 거래 차단 효과가 기대됩니다.

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단기 효과: 거래 위축과 심리 안정, 중장기 효과는 아직 미지수

시장 반응은 양갈래입니다.

단기적으로는 대출 규제 강화로 거래 위축과 가격 진정 효과가 기대되지만, 공급이 입주로 이어지기까지는 시간이 필요하므로 즉각적인 가격 하락은 어려울 것이라는 분석도 많습니다.

풍선효과로 비규제지역에 투자 쏠림 현상이 발생할 수도 있으며, 수도권 내에서도 지역별 양극화가 더 심화될 가능성이 존재합니다.

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관건은 '속도'와 '실행력'

공급 물량도 중요하지만 진짜 핵심은 속도와 실행력입니다. 착공 계획이 실제 공사로 이어지는지, 민간 참여가 제 역할을 할 수 있을지, 정부의 의지와 현장 행정이 얼마나 조화를 이룰 수 있을지가 관건입니다.

공급보다 먼저 시행되는 대출 규제로 인해 실수요자들은 자금 계획 재조정이 필요하며, 정책의 성과는 2026년 이후부터 본격화될 전망입니다.

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